Курс на осторожность

      Новая тенденция рынка ипотеки – повышение первоначального взноса  - получила государственную поддержку.

С 1 февраля федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), наконец, сделало то, что обещало еще с осени. А именно – изменило правила рефинансирования и стандарты кредитов.

По новым стандартам, агентство прекращает рефинансирование закладных, выданных после 31 января, при одновременном совпадении двух условий: размер выданной ссуды превышает 1,5 млн. руб., а первоначальный взнос при этом  - менее 20%. В АИЖК объясняют это решение тем, что именно такой тип кредитов, по результатам анализа, является наиболее рискованным для кредитора.

Кредиты, выданные до 1 февраля на указанных условиях, будут проходить дополнительную расширенную проверку. Агентство будет более пристрастно оценивать документы, подтверждающие доходы заемщиков, их занятость и стаж, отчеты об оценке квартир. Если достоверность документов покажется АИЖК сомнительной, оно откажет в рефинансировании таких ссуд. При этом кредиты, в которых присутствует лишь один из двух факторов риска, будут рефинансироваться на прежних условиях.

Что для российского рынка ипотеки и для российских заемщиков означают эти нововведения? Для начала, посмотрим, кто вообще попадает в ту категорию, которая «пошла под нож». Картина в регионах и Москве получается кардинально разная. Очевидно, что для региональных заемщиков такой подход не критичен. В большинстве регионов сегодня 1,5 – 1,7 млн.  – вполне достаточная сумма для покупки хотя бы однокомнатной, а чаще всего - двухкомнатную квартиру. В Москве, где однокомнатные квартиры стоят от $150 тыс. за эти деньги можно приобрести разве что комнату в коммуналке. Даже в Подмосковье придется сильно постараться, чтобы найти что-то подходящее за эти деньги, и уж, конечно, не и ближайших Химках, Одинцове и Реутове.   Таким образом, в категорию риска попадают практически все, кто рассчитывает приобрести жилье в столице и ее ближайших окрестностях.  Впрочем, шансы на кредит у них АИЖК не отнимает. Ссуда может быть выдана при наличии 20% своих средств. То есть, если я хочу купить простенькую однокомнатную квартиру на окраине Москвы, стоимостью $150 тыс., мне придется сначала найти самой $30 тыс. тысяч

И вот этот пункт изменений сразу отсекает довольно большой пласт потенциальных заемщиков Москвы и Подмосковье - тех, кто, обладая хорошим доходом,  пока не успел накопить требуемую сумму. То, что сегмент таких клиентов весьма значителен, подтверждает статистика банков и ипотечных брокеров. По их данным, сегодня среди заемщиков самый востребованный первоначальный взнос - 10%. На клиентов, которые внесли в банк менее 20%, например, в банке «Хоум Кредит» приходится чуть более 43%. Цифра, мягко говоря,  не такая уж и маленькая. В других банках, давно присутствующих на рынке, также говорят примерно о половине портфеля.

Еще пару лет назад на многочисленных конференциях, посвященных развитию российской ипотеки среди причин недоступности кредитов, на первом месте назывался именно первоначальный взнос. А совсем не процентная ставка, к снижению корой так стремиться правительство. Более того, как показала практика, люди готовы платить повышенную процентную ставку за сниженный первоначальный взнос. В частности после введение программы «Ипотека без первоначального взноса» количество поданных заявок на ипотечные кредиты Банка Москвы за месяц увеличилось более чем в 4 раза, а количество обращений  - более чем в 10 раз.

 Возможности обойтись меньшим первоначальным взносом, снизив свои запросы к сумме кредита, практически исключена. Для московского и даже подмосковного  рынка недвижимости 1,5 млн руб. – не те деньги,  от которых можно идти вниз. Таким образом, АИЖК просто исключило ту категорию клиентов, которая не обладает нужным первоначальным взносом.

С другой стороны успокаивает то, что влияние АИЖК распространяется, в основном, на региональные рынки и слабее ощутимо в Москве. Здесь роль первой скрипки играют другие участники.

Но шаг агентства значим своей символичностью. Поскольку российская ипотека развивается под протекторатом государства, правительственное АИЖК у нас во многом является барометром общерыночных тенденций. Показательным в этом смысле был 2006 г., когда АИЖК в течение года провело несколько снижений процентной ставки, нарушив свои прежние планы. Первое же, январское, снижение почти сразу же вызывало цепную реакцию на рынке: один за другим несколько крупных коммерческих банков тоже снизил свои ставки.

В конце прошлого года планку первоначального взноса уже подняли несколько коммерческих банков. Но теперь возвращение этого параметра к уровню двухгодовой давности зафиксировано как общий курс движения российской ипотеки. Между тем, цены на жилье все еще растут – пусть и разными темпами – в большинстве российских регионов.  Это почти лишает людей возможности в короткие сроки накопить необходимый минимум.

Таким образом, один из важнейших критериев доступности ипотеки у нас опять снижен до значения двухлетней давности. И это куда более ощутимый откат назад, чем те незначительные – на 0,5-1% - повышения ставок, которые провели большинство банков в конце прошлого  - начале этого года.

Яна Казакова