Новости   Все банки   Статьи    Форум    Вопросы и ответы   

 Клуб экспертов      Подбор кредита      Инструкции по получению кредитов    
      
 
 
              
Статьи:

Перемена участи
Что делать, если банк требует досрочно погасить часть задолженности или предлагает повысить процентные ставки по действующим договорам ипотеки?

Рынок ипотеки: бедный, но пока живой
Большинство экспертов рынка недвижимости и ипотеки сегодня пребывают на позициях сдержанного оптимизма



Последние темы форума:

29.06.11 |  [email protected]
22.06.11 |  Кредитная карта банка Тинькофф.
21.06.11 |  Подскажите, как через интернет узнать баланс по пластиковой карте ВТБ 24?
13.06.11 |  Положительный отзыв о переводах Contact
09.06.11 |  купить авто

Подписка на новости
    
Не так страшен дефолт, как его малюют

Пока ипотека является на российском рынке кредитования самой спокойной нишей в плане дефолтов. Их количество минимально, но это объясняется не только повышенной надежностью ипотечных заемщиков, но и молодостью рынка. В частности, ипотечный кризис в США наглядно продемонстрировал ситуацию, которая может привести к массовым дефолтом. Нам до этого пока далеко, но первые процессы банков и задолжавших заемщиков уже идут.

Впрочем, так ли страшен дефолт? Чем он грозит заемщику и как можно выйти из этого поворота судьбы с наименьшими потерями?

Дефолт, то есть, невозможность платить по кредиту, теоретически грозит любому, даже вполне добросовестному заемщику. Экономический кризис в стране, банкротство компании, неожиданные семейные проблемы, болезнь кого-то из близких – любая из этих ситуаций может привести к постоянным, или временным финансовым трудностям. 

Конечно, в идеале о таких обстоятельствах стоит позаботиться заранее. Например, можно создать на банковском счете некий «подушечный» резерв в размере двух-трехмесячного платежа по кредиту. Это, кстати, своим клиентам советуют делать и опытные ипотечные брокеры. Конечно, такой резерв не спасет от долгосрочных проблем, вызванных, например, экономическим кризисом. Но на случай потери работы, или болезни он застрахует.

Если же заплатить по кредиту нет возможности, то первое и главное правило заемщика в такой ситуации – обсудить свои проблемы с банком, и чем быстрее – тем лучше. Потому что иначе, банк запустит свой механизм работы с недобросовестными клиентами.

Во-первых, банк начнет начислять пени за каждый день просрочки. В среднем, они составляют 0,1% от суммы просроченного платежа. То есть, за месяц набегает не такая уже маленькая сумму. При ежемесячном платеже в $1000, через месяц ваш долг будет составлять $1030 (то есть, $1000 плюс 3%).

Размер санкций можно уменьшить, если заранее предупредить банк о возникших трудностях. В некоторых случаях, когда заемщик обладает хорошей кредитной историей и высокой квалификацией (то есть, не будет долго пребывать в статусе безработного) банк может пойти навстречу и уменьшить пени. Правда, скажем честно, такой либерализм свойственен мало кому из кредиторов: большинство банков все-таки потребуют уплаты всех штрафов, после того, как заемщик восстановить свою платежеспособность. Но есть и исключения. Так, например, Московский кредитный банк декларирует, что, если причина просрочки объективна и значима, а заемщик имеет положительную кредитную историю, то штрафные санкции могут быть частично отменены.

Но, в любом случае, банк о своих трудностях лучше предупреждать заранее. В это случае, заемщик избежит судебного развития ситуации, которое приведет к тому, что он лишится своей квартиры. Когда, с точки зрения банка, трудности кратковременные, например, увольнение с работы квалифицированного специалиста, то кредитор может пойти на предоставление отсрочки по платежам. Оформляется она в качестве дополнения к кредитному договору. Кстати, при решения вопроса об отсрочке, наемные работники имеют преимущество перед предпринимателями. Поскольку владельцу бизнеса гораздо сложнее будет в короткие сроки заново создать свое дело и восстановить финансовое положение. Длина отсрочки в московских банках колеблется от 60 дней до 1 года, и определяется индивидуально для каждого заемщика.

В случае затяжных финансовых проблем у заемщика все равно остается несколько достаточно безболезненных выходов из ситуации. Например, можно рефинансировать кредит в своем же, или другом банке. Так, если заемщик брал ипотеку три года назад под ставку 13-14% в долларах, сейчас он может перекредитоваться под 9,5 – 10 %. Это позволит заметно уменьшить ежемесячный платеж. Другой способ снизить нагрузку на семейный бюджет - продлить срок кредита по соглашению с банком. Максимальный срок кредита у каждого банка свой. Так, в Райффайзенбанке как вариант реструктуризации долга предлагают увеличение срока возврата основного долга на период до 60 месяцев. При этом все остальные условия кредитного договора остаются неизменными.

Например, некоторые кредиторы предлагают такой вариант как рефинансирование кредита на более долгий срок, что позволяет уменьшить ежемесячную финансовую нагрузку. 

В случае, если банк не получит никакого объяснения от заемщика по поводу его финансовых трудностей, то кредитор имеет право обратиться в суд с просьбой о продаже предмета залога.

 Здесь дефолтного заемщика может ожидать очень неприятный сюрприз. Судебный процесс – дело долгое и хлопотное. Поэтому, банк будет заинтересован продать объект залога как можно быстрее. Словом, не стоит ожидать, что жилье дефолтного заемщика пойдет на продажу по рыночной цене. Скорее всего, квартира уйдет по бросовой стоимости. С учетом судебных издержек, заемщик может остаться фактически только с той суммой, которую он изначально вложил в квартиру.

И рассчитывать на то, что взамен проданной банк предоставит заемщику другую квартиру из некоего «резервного» фонда пока не приходится. Теоретически, это предусмотрено законом. Но на практике такой резервный фонд в большинстве регионов отсутствует. В переполненной Москве говорить о нем вообще не приходится. Хотя, безусловно, это облегчило бы задачу и банкам и дефолтным заемщикам.

Поэтому, если финансовые проблемы заемщика затягиваются на неопределенную перспективу, наиболее оптимальный выход – это самому заняться продажей своей квартиры, не дожидаясь конфликта с банком. Продажа объекта залога вполне законная сделка: просто на нее потребуется согласие залогодержателя. Для начала заемщик ищет потенциального покупателя и уведомляет об этом банк. Расчет между тремя сторонами, чаще всего, осуществляется через банковскую ячейку. Это удобно и безопасно как для банка, так и для клиента. Деньги помещаются в две ячейки. В первую,  доступ к которой имеет сотрудник банка, закладывается сумма, достаточная для погашения долга. Во вторую,  предназначенную для продавца, помещают  разницу между стоимостью квартиры и остатком долга.  Условия доступа к ячейке как для банка так и для продавца - регистрация права собственности в пользу нового покупателя. Далее, банк может спокойно отправлять в ФРС разрешение на снятие обременения, и новый договор купли-продажи, для одновременной обработки. Обременение снимается, параллельно с переходом права собственности к новому владельцу.

За последние два года стоимость московских квартир выросла в несколько раз. Квартира, купленная в 2005 г за $100 тыс,  сейчас может быть продана как минимум за $160-180 тыс. Если сумма банковского кредита составляла $70 тыс., то, вернув их банку, клиент спокойно оставит себя остальное. То есть, вложив два года назад в квартиру 30 тыс., сегодня он останется с суммой в два-три раза превышающей вложения. Правда, стоит учесть, что период резкого роста цен Москва миновала, и, продавая через пару лет квартиру, купленную сейчас, заемщик уже не получит такой роскошной прибыли. Но в любом случае, это лучше, чем перспектива остаться и без жилья, и без денег.

Правда, как говорят банкиры, сегодня чаще всего дефолты у заемщиков возникают не из-за проблем с ипотечными платежами, а из-за страхового взноса. При покупке квартиры в кредит, заемщик почти во всех случаях обязан заключить тройной договор страхования: страхование жизни, страхование имущества (предмета залога) и страхование титула (утраты права собственности). В зависимости от личных параметров заемщика и условий страховой компании, эта сумма составляет от 0,6% до 1,5% суммы кредита. Деньги немаленькие и, очевидно, заемщики не всегда рассчитывают свои силы, забывая, что раз в году им придется платить не только стандартный взнос по ипотеке, но ещё и ежегодный страховой взнос. Профилактикой здесь может быть только заблаговременное накопление средств. Кроме того, на этапе оформления кредита, будет не лишним поинтересоваться во-первых, тарифами страховой компании, услуги которой предлагает банк. Дело в том, что они иногда отличаются существенно. Так, на конференции по ипотеке, организованной АИЖК, представители региональных партнеров агентства жаловались, что страховщики повышают ставки и предлагают заемщиками тарифы в 2 – 2,5%. Если вам предлагают такой тариф – это повод поговорить с кредитором и, при его согласии, отказаться от услуг данного страховщика. Также посмотрите, чтобы в договор страхования был включен пункт о неизменности тарифа на весь срок – чтобы в случае изменения рыночной конъюнктуры страховщик не имел возможности поднять планку.

Ничего приятного в ситуации дефолта, конечно, нет. Но, с другой стороны, ничего трагичного тоже. Потому что, в итоге, заемщик  ничего не теряет: даже при худшем раскладе он фактически  остается с тем же, с чем пришел в банк.

Яна Казакова

 

Казакова Яна
Главный редактор проекта
Первый рейтинг кредитов
Оставить свой отзыв
Имя:
Текст сообщения:




Читайте также:

ПИФ против депозита

Экшен для заемщика

Валютные вопросы

АИЖК и вторичные перспективы ипотечного рынка

Тайная эффективная ставка: под завесой молчания


Все материалы    Все статьи автора



Вход для банков
    Главный редактор проекта
Казакова Яна

Сбербанк РФ предпринял беспрецедентный на российском рынке кредитования ход. С 19 апреля банк отменяет все существовавшие до этого комиссии по кредитам для физических лиц. Этой мерой Сбербанк РФ рассчитывает расшевелить кредитный рынок.
Подробнее >>


МОНИТОРИНГ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА




Новые отзывы о банках:

  • всем привет. брал кредит в БРС на видик, после этого пришла карточка от банка. по началу её не активировал не было...


  • ___ | 10.06.09 22:21 Сама работаю в этом банке и ужасаюсь, от куда Вас столько таких, которые то оплатить не могут,...


  • Друзья, платите всё вовремя и никто с вас ничего требовать не будут!!!!! Вам график платежей даётся не просто так....


  • Показать все отзывы
          

    Новости   Все банки   Статьи    Форум    Вопросы и ответы    О проекте    Реклама на сайте   

     Клуб экспертов      Подбор кредита      Инструкции по получению кредитов    

    Ипотечный кредит | Потребительский кредит | Автокредит 



    Rambler's Top100


    При использовании материалов необходима активная ссылка на www.ratingcredit.ru

    Первый рейтигнг кредитов,
    RatingCredit 2005-2008.

    Работает на XS2™