С тех пор, как ипотека стала приоритетной частью нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», государство приложило немало усилий, чтобы стимулировать развитие жилищного кредитования. С 2002 г. до начала 2007 г. объемы ипотечного кредитования выросли с 3,5 млрд. до 200 млрд. рублей, то есть, увеличение составило 73 раза. Количество выданных кредитов за этот же период увеличилось в 2,5 раза. Не будет преувеличением сказать, что, в итоге, ипотека оказалась единственной частью нацпроекта, которая оправдала ожидания и даже по некоторым параметрам превзошла их.

По данным Минэкономразвития, только в 2006 году объем ипотечного кредитования вырос по сравнению с 2005 годом более чем в 4 раза. По итогам года уходящего объем рынка может составить 500 млрд. рублей. Ипотечные кредиты, по данным министерства, в 2007 году выдают уже 499 российских банка. Сейчас с помощью ипотеки осуществляется 14% всех сделок с жильем на российском рынке, а в некоторых регионах эта цифра достигает 20%.

Показатели очень неплохие, учитывая, что каждый новый год ипотека набирается обороты не сравнимо с предыдущим периодом. Улучшение условия для заемщиков также до недавнего времени шло опережающими темпами: так по изначальным планам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планировалось уменьшать ставки на 1% в год, однако только за 2006 г. агентство провело три снижения.

Другое дело, что бурное развитие этого рынка привело к однобокому решению жилищного вопроса: спрос начал расти непропорционально предложению. И хотя многие эксперты продолжают уверять, что развитие кредитования не имеет никакого отношения к росту цен, полностью отрицать влияние ипотеки на ценовые тренды означало бы грешить против истины. Во всяком случае, есть объективные данные, что в тех городах, где ипотека заняла весомое место на рынке (от 20% всех сделок), явно наблюдался повышенный рост цен (Уфа, Новосибирск и др.).

Тем не менее, судя по заявлениям представителей власти, ипотека остается козырной картой, на которую ставит правительство в решении накопившихся жилищных вопросов. Причем, кризис ликвидности на этих планах пока никак не сказался. Буквально несколько недель назад первый вице-премьер Дмитрий Медведев заявил, что, по его мнению, ставки по ипотечным кредитам должны понизиться еще до конца этого года. Правда, не пояснил – за счет чего. А на днях, выступая на всероссийской конференции «Ипотека в России. Устойчивое развитие и перспективы рынка» начальник экспертного управления администрации президента РФ Аркадий Дворкович заявил, что у российских банков пока нет причин, по которым они не могут наращивать объемы кредитования прежними темпами. Государство же, в свою очередь, намерено этому содействовать. Во-первых, принимая поправки в законы, которые позволяет наладить эффективный механизм рефинансирования кредитов. А во-вторых, традиционно спонсируя деньгами деятельность федерального АИЖК. По словам генерального директора АИЖК Александра Семеняки, на будущий год запланированная господдержка агентства составит 108 млрд. - в виде госгарантий и 14 млрд. – увеличение уставного капитала. 

Что это означает для нынешних и будущих покупателей жилья?

Безусловно, те изменения, которые сейчас вносятся в законодательство и другие меры, предпринимаемые властью, сделают российскую почву благоприятной для ипотечных семян. То есть, заметного повышения ставок и существенного ухудшения условий для заемщика можно не опасаться.

С другой стороны, некоторые участники рынка уже вслух говорят о том, что на российском рынке намечается явная перестановка сил. Основными игроками становятся банки, у которых нет и не предвидеться проблем с долгосрочными ресурсами. Это банки с госучастием и  банки со стопроцентным иностранным капиталом. А вот что касается более мелких коммерческих банков, у них могут возникнуть проблемы с получением денег. Именно поэтому, как говорит первый исполнительный вице-президент Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Мурычев, многих из них сейчас выходят из игры, или делают паузу.

Доступных способов рефинансирования ипотечных кредитов у сегодняшних банков не очень много: создание ипотечных ПИФов, выпуск ипотечных ценных бумаг, прямая продажа пулов закладных. Наиболее распространенный вариант как раз последний. Что касается, таких способов, как выпуск ипотечных ценных бумаг и создание ипотечных ПИФов, то они пока практикуются мало. По данным ФСФР, в России сейчас зарегистрировано 10 ипотечных ПИФов и осуществлено всего четыре выпуска ипотечных облигаций. Конечно, по мере совершенствования закона об ипотечных ценных бумагах, этот способ будет получать большее распространение, но сейчас отнюдь не каждый банк может сформировать пул для выпуска облигаций. А про ипотечные сертификаты участия пока вообще рано говорить. 

С продажей закладных на западные рынки сейчас тоже может выйти неувязка из-за последствий кризиса ликвидности. Раньше западные кредиторы с удовольствием выкупали пулы у наших из-за высоких ставок, но сейчас у них, во-первых, есть проблемы с финансами, а, во-вторых, повысились требования к покупаемым закладным.

На фоне такого расклада особенно значительной становится роль  рефинансирующих организаций внутри страны, первой и основной из которых является АИЖК.

Созданное десять лет назад, Агентство было призвано решить сразу несколько задач: унифицировать по возможности систему выдачи кредитов; создать широкую региональную сеть операторов, и, как следствие, сделать ипотечные кредиты доступными большинству населения страны; создать вторичный рынок ипотечных кредитов, отработать механизмы социальной ипотеки и др. Деятельность АИЖК изначально была сориентирована, в первую очередь, именно на региональные рынки, где царствующую роль занимали Сбербанк и ВТБ. Сегодня по стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 133 организации из 70 регионов РФ. Эти банки работают с гарантией того, что потом закладные по выданным займам будут проданы агентству. АИЖК, в свою очередь, не хранит кредиты у себя на балансе, а выпускает под их обеспечением ипотечные ценные бумаги, которые обращаются на бирже, покупаются  инвесторам и т.п. Так было задумано. Пока эффективно работает только первая часть схемы: взаимодействие АИЖК с банками. Все предыдущие десять лет агентство выкупало пулы закладных у своих операторов и держало их у себя на балансе. И только в прошлом году, после доработки закона об ипотечных ценных бумагах, агентство смогло, наконец, замкнуть круг и осуществить долго планируемый выпуск ипотечных облигаций. А сейчас – планирует следующий. Александр Семеняка уже заявил, что главной задачей следующего десятилетнего периода агентство видит развитие вторичного рынка ипотечных кредитов. Это, действительно, сейчас самый актуальный пробел в российском ипотечном механизме. Но есть одно «но».

Сегодня АИЖК является почти монополистом на рынке вторичной ипотеки. Хотя услуги агентства не являются эксклюзивными: рефинансирующие программы для региональных банков предлагают также КИТ Финанс и ВТБ 24 и др. Тем не менее, «сеть» АИЖК все-таки остается наиболее крупной и – единственной, которую финансирует государство.

Благодаря своему массовому присутствию на рынке АИЖК стало своего рода катализатором основных изменений. Так, в 2006 г. снижение ставок агентством моментально вызывало реакцию на рынке: в ближайшие месяцы проходила серия снижений со стороны коммерческих банков. Очевидно, что в ближайшем будущем, агентству тоже отведена ключевая роль в развитии российской ипотеки. В итоге это может привести к тому, что на рынке все-таки появится некая система единых стандартов кредитования, на которую будут вынуждены ориентироваться все основные игроки.

К чему это нас приведет? Для москвичей увесистое присутствие АИЖК особенной роли пока не играет – в силу большого выбора кредитных учреждений. А вот для жителей регионов это может существенно сократить ассортимент ипотечных продуктов.

Сейчас по программе агентства можно получить кредит в рублях под ставку от 10,75% до 14%. Размер ставки колеблется в зависимости от срока кредитования и размера первоначального взноса. Максимальный срок кредитования у АИЖК сегодня достигает 30 лет, минимальный первоначальный взнос – 10%. В целом, это неплохие условия для рублевого кредитования. Но, во-первых, они рассчитаны только на тех заемщиков, чей доход документально подтвержден. А во-вторых, при сравнении с валютными программами, имеющимися на рынке, стандарты АИЖК выглядят не особо аппетитно. Так, по словам Александра Семеняки, средний размер ставки в регионах составляет 13%.

При этом, сегодня долларовые кредиты предлагаются под 9-10%, а есть еще возможность оформить кредиты в швейцарских франках под 7-8. 

Неоднократно на рынке всплывал вопрос об открытом конкурсе на получение господдержки в сфере рефинансирования. Однако он остался висеть в воздухе. АИЖК остается в привилегированном положении.

Впрочем, главная проблема, на мой взгляд, даже не в том, что отсутствие реальной конкуренции на рынке рефинансирования не менее печально для потребителя, чем любой другой монополизм. Говоря о планах развития ипотеки, власти забывают о том, что есть еще один психологический нюанс. Дело в том, что любому нормальному человеку обидно переплачивать втройне за дешевое некачественное жилье. Поэтому, мне лично видится приоритетным направлением – кредитования покупки жилья в новостройках. Оно по-прежнему слабо развито, и перспективы его весьма туманные. Пока же основной поток «поддерживающих» денег через АИЖК уходит на вторичный рынок, а значит – мы по доброй российской традиции финансируем прошлое, вместо будущего.

Яна Казакова