Ипотечные мифы

Газетные и журнальные статьи уверяют: ипотека - это просто, как апельсин. Однако есть множество нюансов, на которые заёмщики, ослеплённые радужной перспективой близкого новоселья, не всегда обращают внимание.

Миф 1. Я могу получить ипотечный кредит на любую сумму.

На самом деле все зависит от того, как банк оценит вашу кредитоспособность. Будущему «ипотечнику» прежде всего стоит поинтересоваться, в какой форме компания, где он работает, готова подтвердить его доходы. Если вам наотрез отказались выдать справку по форме 2-НДФЛ, знайте: большинство банков удовлетворится письмом, написанным в свободной форме, или встречей с руководителем фирмы.

Правда, при «сером» доходе ставка по кредиту может быть выше на 1-2%. Если имеются другие активы (например, недвижимость или автомобиль), шансы на положительное решение серьезно повышаются. Помогут и документы, рассказывающие о вашей кредитной истории (копии договоров о кредитах и финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств).

Миф 2. Банк даст мне всю необходимую сумму.

Во-первых, ипотечный кредит без первоначального взноса пока дает только один банк в стране - «Банк Москвы», да и то лишь москвичам. Остальные банки любят заемщиков, которые могут внести от 10 до 30% от стоимости квартиры сами. Во-вторых, выплаты по кредиту не должны превышать 40% доходов заемщика. Например, если доход семьи из двух человек равен $ 400 в месяц, то можно рассчитывать на получение займа в $ 10 тыс. Если семейный бюджет составляет $ 800-900, сумма кредита увеличится до $ 20 тыс.

Доходом называют не только зарплату заемщика и созаемщика, rfo и прибыль от предпринимательской деятельности, доходы по депозитам, ценным бумагам, рентные платежи и т. д. Можно также приложить любые дипломы, свидетельства о повышении квалификации, научные и бизнес-проекты. Любая подобная информация будет характеризовать вас как более привлекательного клиента.

Миф 3. Я куплю себе "квартиру мечты".

Банки и страховые компании кредитуют и страхуют не всякую квартиру. У них тоже есть свои «квартиры мечты». Многие банки не рассматривают дома, построенные ранее 1973 года, если там не был сделан полный капремонт. Кроме того, у каждого банка свои требования по возможным перепланировкам.

Важно, как часто переходили права собственности на квартиру, были ли прописаны в ней несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, при каких обстоятельствах они были выписаны и т.д. Если собственники менялись слишком часто, в кредите, как правило, отказывают, а клиент теряет $ 100-150, заплаченных за оценку, и, возможно, сумму залога (около $ 500), после чего вынужден искать другую квартиру.

Миф 4. Если я пару раз задержу платёж по кредиту, ничего страшного не случится.

Соглашаясь на ипотечный кредит, вы подписываете обязательство в течение длительного срока ежемесячно отдавать банку значительную часть своих доходов - это необходимо четко осознавать. Дружелюбие банка мгновенно испаряется, если ежемесячные платежи начинают задерживаться.

Суммы штрафов и пени в таких случаях достаточно велики, а просрочку даже на несколько дней банк расценивает как первый признак финансовых проблем у заемщика. Для начала вас просто пригласят для обсуждения сложившейся ситуации. Дальнейшие действия кредитора зависят от характера затруднений, которые испытывает заемщик.

Миф 5. У меня есть страховка, поэтому, если что-нибудь случится, я ничего не потеряю.

Страховые пакеты, которые обязаны приобретать получатели ипотечных кредитов, защищают интересы банков, а не заемщиков. Стоит такой пакет до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%, и включает четыре вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры.

Все расходы по страхованию несет заемщик, однако при наступлении страхового случая все выплаты производятся только в пользу банка. Единственная выгода заемщика от этой страховки - освобождение от долговых обязательств. Поэтому лучше указывать в договоре реальную стоимость квартиры.

12 шагов к новой квартире

Сколько времени занимает ипотечная сделка? Не намного больше, чем обычная сделка купли-продажи квартиры.

1. Знакомство с рынком недвижимости. По отзывам риелторов, из 80-100 продающихся квартир купить по ипотеке можно только 4-5. Лучше заранее сопоставить цену квартиры со своими реальными возможностями и проконсультироваться с риелтором.

2. Выбор кредитной программы. Можно поискать на банковских сайтах или обратиться к брокеру. Консультация займет 1-1,5 часа.

3. Одобрение кредитного комитета. Сбор необходимых для банка документов может потребовать от 1-2 дней до 1-2 недель. Банк рассматривает заявку примерно столько же времени, после чего называет сумму кредита, на которую можно рассчитывать.

4. Поиск квартиры. Одобрение кредитного комитета действует 3-4 месяца - за это время нужно успеть совершить сделку. На поиски квартиры остается не более полутора месяцев.

5. Предварительное согласование со страховой компанией. Страховой андеррайтинг (оценка вашего здоровья и определение тарифа страхования) занимает от 1 до 8 дней.

6. Внесение аванса. От нескольких часов до полудня. Не забудьте обговорить детали будущей сделки.

7. Проверка квартиры. Банк и страховая компания обязательно потребуют документы для проверки «истории» жилья. Хороший риелтор соберет их за 1-3 дня.

8. Независимая оценка. Эксперты должны оценить стоимость квартиры и ее ликвидность. От 1 дня до 3.

9. Страхование. Банк должен быть уверен, что если с вами или с объектом залога что-нибудь случится, он не потеряет свои деньги. 1-2 дня.

10. Подписание кредитного договора и договора купли-продажи. 1-2 дня.

11. Регистрация права собственности. 1 месяц, ускоренная - 2 недели.

12. Акт приема-передачи квартиры. Всё - можно праздновать новоселье.

Автор: Марина Мишина

Источник: "upmonitor.ru"