Новости   Все банки   Статьи    Форум    Вопросы и ответы   

 Клуб экспертов      Подбор кредита      Инструкции по получению кредитов    
      
 
 
              
Статьи:

Перемена участи
Что делать, если банк требует досрочно погасить часть задолженности или предлагает повысить процентные ставки по действующим договорам ипотеки?

Рынок ипотеки: бедный, но пока живой
Большинство экспертов рынка недвижимости и ипотеки сегодня пребывают на позициях сдержанного оптимизма



Последние темы форума:

29.06.11 |  [email protected]
22.06.11 |  Кредитная карта банка Тинькофф.
21.06.11 |  Подскажите, как через интернет узнать баланс по пластиковой карте ВТБ 24?
13.06.11 |  Положительный отзыв о переводах Contact
09.06.11 |  купить авто

Подписка на новости
    
Бизнес-ипотека: вчера, сегодня, завтра.

Два года подряд, на доброй половине заседаний Международного ипотечного клуба, раз за разом всплывала тема ипотеки коммерческой недвижимости. И каждый раз, как осенняя хандра, повторялась одна и та же ситуация. Риэлторы говорили о том, что остается непаханым огромное поле: потребность малого и среднего бизнеса в покупке небольших площадей для коммерческого использования – офисов, магазинов, салонов красоты, предприятий сферы обслуживания и т.п. не просто велика, а чрезвычайно велика. На такие помещения в Москве наблюдается острый дефицит, причем, как в плане аренды, так и в плане покупки. Арендные ставки неуклонно повышаются. Так, по данным Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ", за 2007 год средняя ставка по офисным площадям выросла на 30,5%. Между тем, кредитные возможности для приобретения таких помещений по-прежнему весьма ограничены. Присутствующие представители банковского сообщества реагировали на провокационные вопросы про ипотеку коммерческой недвижимости примерно одинаково: либо – отмалчивались, либо – популярно объясняли, что этим направлением заниматься им, во-первых, неинтересно (зачем осваивать нежилую нишу, пока полно работы и в секторе жилья?), а, во-вторых, слишком рискованно. Но, похоже, что процесс изменений в этой нише набирает обороты.

Проблемная ипотека

Спрос на такой продукт, как ипотека коммерческой недвижимости, по мнению брокерско-риэлтерского сообщества, весьма велик. «Клиенты интересуются довольно часто, - говорит генеральный директор ООО «Кредитмарт» Николай Корчагин. - Один пример – среди малого и среднего бизнеса (МСБ) крайне популярны операции с выкупом квартир для последующего вывода их из жилого фонда и коммерческого использования».

Предприниматели вынуждены прибегать к таким схемам, поскольку купить в кредит сразу офисное, или торговое помещение, сегодня сложнее.  "Ипотека коммерческой недвижимости сейчас находится примерно на том же уровне, что ипотека жилой недвижимости 5 лет назад. И так же, как было на рынке жилья, застройщики часто не хотят при продаже объектов в строящихся комплексах связывать себя требованиями банков. Поскольку в большинстве случаев объекты раскупаются или сдаются в аренду еще задолго до ввода в эксплуатацию. Для ипотеки вторичной коммерческой недвижимости уже есть четкие программы и условия кредитования, но даже здесь много проблем. Трудности, как правило, связаны со схемой проведения самой сделки приобретения недвижимости, т.к. регистрация ипотеки в силу закона невозможна, и схемой взаиморасчетов между заемщиком и продавцом объекта", - поясняет директор департамента управления активами компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов.

Проблема в том, что законодательство не разрешает оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. «Объект надо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги, - поясняет начальник отдела коммерческой недвижимости DeltaRealty Елена Жильская. - В результате нарушается логическая последовательность действий: если ты приобретаешь магазин или офис, то можешь получить в банке кредит лишь с того момента, когда к тебе перешло право собственности. Обычная ипотечная схема, при которой заемщик вносит 30% собственных средств, а остальную сумму занимает, расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, не работает. И пока необходимые изменения в закон об ипотеке не внесут, банкам и предприятиям-покупателям придется искать обходные пути».

Другая сложность  связана с тем, что при коммерческой ипотеке необходимо оформлять залог не только на само помещение, но и на земельный участок (или его часть) на котором находится здание.  "При покупке квартиры в кредит этой особенности нет. Так как, по закону об ипотеке, при залоге квартиры залогодержатель  автоматически получает право залога на общее имущество, в том числе - на соответствующую часть земельного участка, на котором располагается здание. А при покупке коммерческой недвижимости залог прав на земельный участок приходится оформлять отдельно», - поясняет Руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.

Существуют ещё несколько проблем, осложняющих получение коммерческой ипотеки. Так, клиенты- потребители этого продукта, как правило,  занимаются предпринимательской деятельностью малого или среднего масштаба. При этом, они не всегда  могут предоставить для анализа всю документацию, описывающую их бизнес. Банк очень тщательно оценивает платежеспособность таких клиентов, поэтому для него очень важна прозрачность и достоверность предоставляемых сведений. «При оформлении коммерческой ипотеки часто возникают юридические сложности – при некорректно оформленных документах получение ипотеки невозможно", - поясняет Сергей Даньков.

Объездные пути

Искать обходные пути этих проблем решились пока всего несколько кредиторов, например, Банк Жилищного Финансирования (БЖФ), Абсолют-банк, Московский кредитный банк.  Как говорят специалисты компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» подобные программы предлагают 7-8 банков, но часть из них работает только с физическими лицами, а часть - с юридическими.  Впрочем, как уверяют брокеры «МИЭЛЬ», условия кредитования для первой категории сегодня более интересны, чем для второй. Для физлиц кредит предоставляется на срок до 25 лет в размере до 80% от стоимости объекта. Процентная ставка при этом составляет  от 11.5% до 13.5%. В то же время юридическому лицу можно оформить заем на гораздо меньший срок – до 5 лет, под ставку – от 13.0% до 17.5%, в размере до 70% от цены объекта. Но кредитование юрлиц может быть ограниченно только собственными финансовыми показателями компании, а для физических лиц, как правило, существует максимально возможный лимит – $3-4 млн. В отношении списка документов, сроков рассмотрения заявок банки также более лояльны к физическим лицам. Перечень необходимых документов для компании насчитывает более 40 пунктов, для физического лица – 10-14. Срок рассмотрения заявок банком для физических лиц составляет 3-5 дней, при рассмотрении заявок юридических лиц – от 2-х недель.

В Абсолют-банке первоначальный взнос по этому продукту составляет не менее 30% от стоимости объекта. При этом, заем выдается максимум на 7 лет под ставку от 12% годовых. Предельная сумма – $2 млн., и ли 60 млн. рублей. В Московском кредитном банке можно оформить кредит на покупку нежилой недвижимости на вторичном рынке в Москве и Московской области, Туле, Рязани. Причем, величина кредита определяется платежеспособностью заемщика. Первоначальный взнос - не менее 30%. Минимальная сумма – $40 тыс., либо 1 млн. руб., верхняя планка – не ограничена.  Процентная ставка от 14,5 до 16,5% годовых в зависимости от формы подтверждения дохода. Срок кредитования – до 10 лет, и по истечении 6 месяцев возможно досрочное погашение без штрафов и дополнительных комиссий.

В основном, банки дают кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке. Однако есть и исключения. Так, Банк Жилищного Финансирования выдает ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости в строящихся домах компаний-партнеров банка: ОАО «Группа компаний «ПИК» и ЗАО «ПИК-Регион». Кредит предоставляется физическим лицам в рублях. Заем выдается под ставку от 15% в рубля. Первоначальный взнос – от 30%. Размер кредита – от 500 тыс. до 16 млн. рублей. Правда, выдаются эти займы на очень короткие сроки – до трех лет, или до завершения строительства, если оно произойдет раньше. Но зато за период строительства, заемщик имеет возможность заметно нарастить стоимость своего недвижимого капитала, поскольку цена квадратного метра за время строительства вырастает на 20-25%.

За горизонтом сегодня

Впрочем, несмотря на все сложности, появились предпосылки для того, чтобы ситуация изменилась. Во-первых, изменилась ситуация на рынке жилой ипотеки. Несколько лет подряд объемы кредитования росли, спрос на кредиты – тоже, чему способствовало удорожание недвижимости. Но с прошлого года сложности с рефинансированием привели к тому, что банкам пришлось повысить не только ставки по кредитам, но и свои требования к заемщику. Следовательно, прослойка потенциальных клиентов изрядно похудела. В этих условиях, решение расширить свой ипотечный бизнес за счет частных предпринимателей представляется вполне закономерным. Тем более, есть вероятность, что в течение ближайшего года, риски работы в этой нише также снизятся.

Дело в том, в минувшем мае по инициативе Международного ипотечного клуба (МИК) при поддержке Международной Академии Ипотеки и Недвижимости (МАИН) был создан проект «Законодательная защита заемщика». В него вошли профессионалы и ведущие эксперты рынка недвижимости и ипотеки - представители банковского, риэлтерского, брокерского, страхового, коллекторского, оценочного, консалтингового сообществ. Руководителем этого проекта стал Иван Дмитриевич Грачев - депутат 2-го, 3-го, 5-го созывов ГД РФ. Основным направлением деятельности спецпроекта должна стать защита прав заемщика на законодательном уровне, что позволит сделать ипотеку более доступной. Но первой же инициативной организаторов проекта стало создание рабочей группа, которая займется продвижением поправок в закон об ипотеке. Речь идет как раз об изменениях, позволяющих осуществлять ипотеку коммерческой недвижимости.

Если удастся провести эти поправки, то риски кредиторов при кредитовании коммерческих помещений снизятся в разы. «Соответственно, упростится процедура его получения, станут более конкурентными условия. Станут ненужными различные сложные схемы, действующие в настоящий момент. Коммерческую ипотеку можно будет поставить «на поток», и ей займётся гораздо большее количество банков, чем сейчас», - предполагает Николай Корчагин.

Казакова Яна
Главный редактор проекта
Первый рейтинг кредитов
Оставить свой отзыв
Имя:
Текст сообщения:




Читайте также:

Сбербанк идет ва-банк

Ипотечные альтернативы

Риски валютных заёмщиков

Новая жизнь кредитных брокеров

Перемена участи


Все материалы    Все статьи автора



Вход для банков
    Главный редактор проекта
Казакова Яна

Сбербанк РФ предпринял беспрецедентный на российском рынке кредитования ход. С 19 апреля банк отменяет все существовавшие до этого комиссии по кредитам для физических лиц. Этой мерой Сбербанк РФ рассчитывает расшевелить кредитный рынок.
Подробнее >>


МОНИТОРИНГ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА




Новые отзывы о банках:

  • всем привет. брал кредит в БРС на видик, после этого пришла карточка от банка. по началу её не активировал не было...


  • ___ | 10.06.09 22:21 Сама работаю в этом банке и ужасаюсь, от куда Вас столько таких, которые то оплатить не могут,...


  • Друзья, платите всё вовремя и никто с вас ничего требовать не будут!!!!! Вам график платежей даётся не просто так....


  • Показать все отзывы
          

    Новости   Все банки   Статьи    Форум    Вопросы и ответы    О проекте    Реклама на сайте   

     Клуб экспертов      Подбор кредита      Инструкции по получению кредитов    

    Ипотечный кредит | Потребительский кредит | Автокредит 



    Rambler's Top100


    При использовании материалов необходима активная ссылка на www.ratingcredit.ru

    Первый рейтигнг кредитов,
    RatingCredit 2005-2008.

    Работает на XS2™