Первый квартал нынешнего года стал своего рода переходным периодом для российской ипотеки. Окончательно оформились последствия ипотечного кризиса и более, или менее прояснились перспективы. В частности, стало очевидно, что возврата к либеральному прошлому не будет. Как не печально, но золотой век кредитов sub-prime закончился, едва начавшись.

Кроме того, окончательно рухнули надежды и на дешевизну ипотеки. Хотя постепенное увеличение процентных ставок по ипотеке шло еще с осени прошлого года, именно май принес два знаковых в этом смысле события. Первое – это изменение стандартов рефинансирование АИЖК. По новым стандартам, ставки не изменились, но ужесточились требования к заемщикам. Заемщиком и залогодателем может быть только гражданин Российской Федерации, официально зарегистрированный по месту жительства или пребывания. Минимальный возраст заемщика должен составлять не менее 18 лет и не должен превышать 65 лет к истечению срока ипотечного кредита (ранее было 75 лет). Количество заемщиков по одному кредитному договору не может превышать трех (ранее допускалось пятеро). Супруги заемщиков должны быть участниками ипотечной сделки, несовершеннолетние дети - только с согласия органов опеки и попечительства. Кроме того, АИЖК будет требовать подтверждения платежеспособности заемщика справкой по форме 2-НДФЛ или по специальной форме АИЖК. То есть, агентство теперь не будет теперь рефинансировать кредиты, которые выданы по справке свободной формы. Из объектов рефинансирования агентством исключены кредиты, выданные на приобретение комнат и индивидуальных жилых домов, расположенных на земельных участках, предоставленных в аренду.

Это, безусловно, важный шаг по нескольким причинам: Во-первых, АИЖК хотя и не единственная, но все еще крупнейшая рефинансирующая организация на российском рынке. Соответственно, любые перемены в политике агентства неизбежным эхом разносятся по всему рынку. Ограничения, введенные агентством, в частности, на подтверждение доходов, грозят стать общепринятыми правилами.

Другой знаковый момент – грядущее повышение ставок по социальной ипотеке, о котором объявил первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Николай Федосеев. И хотя социальная ипотека – отдельная тема, в психологическом плане это все равно символический момент. "Сегодня московское ипотечное агентство со 100-процентной долей участия города Москвы выдает кредиты для очередников под 10,5% годовых в рублях. Но мы посчитали и решили, что экономически устойчивым такое положение назвать нельзя, и в ближайшее время на совет директоров Московского ипотечного агентства будет вынесен вопрос об увеличении процентной ставки минимум до 11% годовых в рублях, а по большому счету нужно увеличивать до 11,5 % годовых", - заявил Николай Федосеев.

Таким образом,  лозунги о понижении процентных ставок,  которые регулярно звучали на государственном уровне еще год назад, на ближайшие год однозначно потеряли актуальность. Правда, дело здесь не только в последствиях кризиса, но и в инфляции, которая грозит в этом году опять превысить 10%. Очевидно, что при таком росте цен говорить о снижении ставок даже до 8% не приходится.

Какие последствия будет иметь нынешняя ситуация?

В-первую очередь, замедление роста объемов ипотеки. Это наглядно продемонстрировал уже первый квартал 2008 г. Прирост объемов ипотеки за этот период составил 15%, и это самый низкий показатель за последние два года. Как говорят банкиры, в первом квартале этого года впервые они отметили снижение активности заемщиков, и, соответственно, уменьшение темпов прироста рынка.  

Однако рассматривать это фактор, как "начало конца" ипотечной эпохи в России не имеет смысла.

Дело в том, что развитие ипотеки последние несколько лет шло у нас не просто с опережением, а практически с двухкратных опережением всех прогнозов. Закон об ипотеке существует в нашей стране уже десять лет, но по-настоящему активная фаза развития началась только с 2005 г. Да, в объеме ВВП ипотека по-прежнему занимает очень небольшую долю – всего около 2%. Но зато во крупных российских городах ипотечные сделки уже берут на себя 15-25% от  всего объема сделок на рынке. А в некоторых – вплоть до 80%. И, надо сказать, это отнюдь не однозначный повод для радости.

Во всех городах, где объем ипотечных сделок на рынке в 2006-2007 гг. превысил 25-30%, в последние годы отмечался очень активный рост цен. Риэлторы Уфы еще год назад в разговоре со мной жаловались на снижение ставок по ипотеке и говорили, что это ведет к неадекватному взлету цен. Стоимость квадратного метра за год вырастала более, чем в 2 раза. Подобная ситуация отмечалась везде, где ипотека делала большие успехи.

А если доступные кредиты делают недоступным жилье, то, согласитесь, что радости от них немного. Поэтому, охлаждение рынка кредитования, и уменьшение притока кредитных денег на вторичный рынок жилья, в нынешней ситуации выглядит, скорее, как оздоравливающий фактор.

Еще пару лет назад я писала, что решение жилищных вопросов в нашей стране развивается катастрофически однобоко. Из всего нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» успешно реализовывались только меры, стимулирующие спрос – в первую очередь, та же ипотека. А это не могло не привести к страшному перекосу между спросом и предложением. И, как следствие, к росту цен, который в 2005-2007 гг. отмечался практически во всех крупных городах.

По подсчетам экспертов, ипотека сегодня доступна 20% российских семей. Но причина такой ограниченности не в жестких условиях банков, а, в первую очередь, в существующих ценах на жилье. Как озвучил тот же Николай Федосеев, сегодня, чтобы московская семья могла позволить себе купить в кредит стандартную квартиру метражом 53-60 кв.м.,  месячный бюджет семьи должен составлять хотя бы 4 тыс. у.е. При этом, банкиры регулярно говорят о том, что для получения кредита достаточно обладать зарплатой от 30 тыс. рублей. И они не лукавят: человек с таким доходом действительно, может быть, получит кредит. Вот только купить он на него ничего не купит.

На фоне такой стоимости жилья, ситуация с уменьшением доступности кредитов выглядит, скорее, как вовремя сработавший предохранительный механизм. Ибо и сейчас падение цен не выглядит невероятной перспективой. А количество невозвратов, между тем, начало расти.  И если бы рынок продолжил развиваться по той же колее, что до кризиса ликвидности, то через пару лет сценарий США вполне мог разыграться и на нашем рынке.